¿Qué sucederá en los próximos meses con el mercado inmobiliario?
Probablemente sea la pregunta que más he recibido y a la que nunca he querido responder.
Sin embargo, con este artículo, quiero presentarte una teoría interesante que te ayudará a responder a este interminable enigma.»
La teoría del Cisne Negro de Nicholas Taleb.
¿Qué es un Cisne Negro? ¿y de donde viene el nombre de esta increíble teoría?
Gracias a un viaje a Australia un barco inglés, a finales del siglo XVII, descubrió una nueva raza de cisne, que tiene todo su plumaje de color negro.
Hasta aquel entonces todo el mundo pensaba que existían solamente los cisnes de color blanco.
Nicholas Taleb – autor del libro el Cisne Negro – utiliza esta metáfora para explicar que, en la economía, así como en la naturaleza, puede haber unos acontecimientos raros e inesperados.
Según al autor el futuro, que parece casi siempre tan previsible y cierto, no se arrastra, sino más de una vez puede cambiar repentinamente, llevándonos, cuando menos lo esperamos, a vivir eventos imprevisibles, para bien o para mal.
El concepto del Cisne Negro afirma que la realidad, por muy imaginable que sea, puede deflagrar de forma imprevisible con todas sus consecuencias.
Unos ejemplos evidentes y negativos de Cisne Negro han sido, por ejemplo, el ataque de las Torres Gemelas, y sin ir más allá en el tiempo, el COVID-19 y el estallido inesperado de la guerra en Ucrania, que han perturbado la vida de millones de personas y condicionado la economía de todo el planeta.
Otro ejemplo de Cisne Negro nefasto es el cambio climático que nos está afectando con diferentes formas y consecuencias por la cantidad y la frecuencia de catástrofes naturales que están golpeando la tierra, en tan poco espacio de tiempo.
El Cisne Negro con la crisis de las hipotecas subprime (año 2008).
Referido al mundo inmobiliario, hemos tenido nuestro Cisne Negro con la crisis de las hipotecas subprime (año 2008).
Crisis que provoca la quiebra de importantes bancos a nivel mundial, (Lehman Brothers y la parálisis de Wall Street) así como en España la quiebra y el rescate de Caja Madrid.
Situaciones que quizás algún economista había seguramente predicho, pero nadie adivinó su larga duración, en el tiempo, y el tamaño de las pérdidas económicas provocadas.
Si quieres, podrás revivir estos increíbles y trágicos hechos con la visión de dos películas: ”Los últimos días de Lehman Brothers” o “Inside Job”.
Por otro lado, hay ejemplos positivos de Cisne Negro, en su momento, por ejemplo, con la invención de la rueda y no hace mucho, con los grandes avances tecnológico debidos a internet o al nacimiento de empresas como Microsoft, Apple, Google y de una pequeña sociedad, nacida para vender libros en un garaje de Seattle, llamada Amazon.
Hay tres claras posturas con la que podemos actuar delante de una hipótesis de Cisne Negro.
Frágil, Robusto y Anti frágil la tríada del Cisne Negro
El mismo autor, en otro libro titulado “Anti frágil: las cosas que se benefician del desorden”, contempla la reacción que pueden tener las empresas y las personas delante de cualquier tipología de Cisne Negro.
Taleb clasifica en: Frágil, robusto y anti frágil la tríada de hipotéticas actuaciones y criterios para actuar delante de un evento inesperado.
El concepto de frágil es relativo a todo lo que, debido a un impacto, se rompe. Piensa en el efecto de un vaso de cristal al caer al suelo. El vaso, al ser tan frágil, siempre se encontrará en situaciones de alto riesgo si sobresale de momentos definidos de calma y de tranquilidad. Y que el vaso siempre se romperá si no se hace algo que evite este impacto.
La pregunta siguiente por lo tanto es inevitable:
Al ser consciente de todo esto, ¿por qué no se ha podido prevenir?
O, mejor dicho: Si ya había ocurrido en el pasado, ¿por qué no hemos actuado para que no volviera a pasar?
O ¿que hubiéramos tenido que hacer para salir incólumes de esta situación?
Efectivamente, es curioso e increíble que no aprendamos nunca del pasado, y que nunca ajustamos, con tiempo, nuestros cálculos.
El Cisne Negro inmobiliario
Un primer ejemplo de Cisne Negro ha ocurrido con los inesperados arranques positivos del mercado del mes de enero del 2021, en pleno confinamiento, y en los meses de junio y julio del mismo año.
Meses que algún experto del mercado había marcado como «negro».
Tendencia positiva que el mercado ha mantenido durante todos los dos años siguientes y los meses por venir, a pesar de todas las malas noticias que marcaban los telediarios.
Otro ejemplo de Cisne Negro positivo, a pesar del COVID, ha sido el inesperado interés del mercado inmobiliario en muchos pueblos de España, que de repente se han redescubierto como lugares atractivos, hermosos y asequibles para vivir.
Lo mismo ha pasado con urbanizaciones, lugares vacacionales o en zonas altamente turísticas, que se han transformado en sitios para residir todo el año, gracias al efecto del teletrabajo.
La auto profecía del Cisne Negro – aprender del pasado y prepararse con tiempo
En virtud de la teoría de Taleb podríamos prever una serie de situaciones complicadas, que suelen repetirse casi siempre en determinadas épocas del año, causas de percances inmobiliarios, también en situaciones de mercado positivo.
El origen y la causa a veces se deben a frenazos y variaciones repentinas en el mercado inmobiliario, provocados por rumores sobre el aumento de los tipos de interés que coinciden con conflictos bélicos, o al coincidir con fechas en las cuales se finalizan importantes exenciones fiscales y contributivas.
Los detonantes que tienden a repetirse son casi siempre los mismos, y suelen derivar de la falta de previsión con un margen de tiempo adecuado, así como la falta de las acciones necesarias para obtener un resultado final diferente.
Lo que quiero matizar con este artículo es que, a pesar de las circunstancias externas, nosotros somos lo que provocamos la mayoría de los Cisnes Negros en nuestras inmobiliarias.
«Lo que no controlas te controla».
Sin darle una orden establecida y prioritaria, los «Cisnes Negros» que sueles pasar en nuestras oficinas suele pasar casi siempre por:
1- Rotura del equipo comercial.
La gestión de un grupo es sin duda una de las tareas más difíciles de llevar a cabo en una agencia, pero las causas suelen ser casi siempre las mismas:
a- carencias de control y de comunicación efectiva con tu equipo.
b- desmotivación por parte de ellos al no contar con un plan de compensación e incentivos económicos bien establecido y alineado con los objetivos marcados.
c- una significativa carencia de entusiasmo por tu parte.
2- Falta de liquidez dineraria en la cuenta.
Las causas son siempre por falta de control en:
a- la gestión de caja por el (flujo de entrada y salida de dinero)
b-descontrol cuando te tocan los pagos de IVA y obligaciones fiscales.
c- aumento de gastos variables no justificados.
3- Falta de ventas.
Son suficientes 90 días para provocar
a- falta de control de tu cartera de propiedades y en la gestión de clientes.
b- descontrol total en tu sistema de gestión de relaciones con el cliente (CRM).
c- tu cartera de propiedades está fuera del mercado.
Seguramente comprendes a la perfección a lo que me refiero, y es probable que hayas experimentado esta situación en alguna ocasión, disculpándote y atribuyendo la responsabilidad al mercado o a la competencia.
Cada vez que adoptemos esa actitud, nos exponemos al riesgo de volvemos frágiles, y sufriendo las consecuencias inevitables que ya tenemos identificadas.
No olvidemos que en nuestra profesión prevenir es siempre mejor que curar.
En mis cursos, sesiones de mentoring y en mi libro «El árbol de las ventas» (capítulo 2: la adquisición y capítulo 3: la gestión), explico el método que te ayudará a no caer en momentos abrumadores inmobiliarios como estos.
Gracias al uso de una agenda específica, tu Inmoagenda MYDARUMA, estarás siempre entrenado/a y preparado/a para pasar incólume lo que suelo denominar «las puertas del verano» y realizar con anticipación tus previsiones numéricas, evitando así situaciones de escasez en el ámbito inmobiliario.
Volviendo a la teoría inicial, Taleb nos indica que es increíble cómo la humanidad suele prevenir el futuro por adición y no por sustracción, porque suele olvidar hechos naturales como las grandes inundaciones y las catástrofes que se dan cada 100 años, antes de las que ocurren cada 5.
Esta forma de actuar provoca y aumenta el criterio de fragilidad de las personas y de sus empresas, que deciden a menudo no actuar ningún cambio delante de un hipotético y probable riesgo.
No se arriesgan, esperando que al final no pase nada, sabiendo que la puesta en juego es muy alta, porque, en caso contrario, no podrán sobrevivir al impacto.
El resultado final será inevitablemente y siempre el mismo: una ruptura con graves consecuencias.
De igual forma gracias a la fragilidad será posible medir la cantidad de riesgo que soportar por superar un cambio, pero de ninguna forma será posible prever todas sus inevitables consecuencias si no pasaremos a actuar de una forma anti frágil. Este primer estado de fragilidad puede resultar muy útil para hacer nuevas previsiones en vista de un hipotético cambio de actuación.
De la fragilidad y de los errores de las personas siempre saldrá beneficiada la colectividad, fuerte de su dote natural de Antifragilidad
SER ROBUSTO Y RESILIENTE
Una pelota que golpea un muro se deforma, pero siempre volverá a su estado inicial.
El segundo criterio de actuación del Cisne Negro es actuar con robustez y resiliencia.
Una persona robusta y resiliente siempre actúa bajo el paraguas de la introspección, de la independencia y mantiene su distancia emocional con los problemas que les rodean.
Esto le ayudará a sobrevivir a pesar de las situaciones ajenas negativas. Las empresas robustas, al igual, tienen las características de enfrentarse a las adversidades siempre de forma positiva y constructiva.
A estas dos cualidades se unen la flexibilidad y la paciencia que le ayudan a salir siempre beneficiado a pesar de la situación y del trauma que le ocurre.
Las empresas resilientes sobreviven a los Cisnes negros-negativos, pero no saben sacarle provecho.
Son personas y empresas que duran en el tiempo, pero no consiguen crecer según un esquema constante.
LA ANTIFRAGILIDAD Y LOS MOMENTOS ESTRESORES
La Antifragilidad es mucho más que ser resiliente y robusto, porque ayuda a marcar los límites de una persona o de una colectividad. Ayuda a sacar beneficio y provecho de todo lo que ocurre, y cuanto más la situación es negativa para los demás, más beneficios le caerán encima.
El anti frágil se alimenta y crece exactamente en los momentos denominados “estresores” o situaciones difíciles. Este sistema se alimenta del desorden y de todos sus derivados como por ejemplo la variabilidad, el azar o las alteraciones de resultados, y gracias a él es posible hasta hacer, al final, las cosas bien, sin entenderlas en su totalidad.
Como decíamos antes, gracias a este sistema la colectividad sale siempre ganadora y fortalecida. La antifragilidad ha ayudado en más de una ocasión, en momentos de crisis inmobiliaria, la sobrevivencia y la prosperidad de colectivos inmobiliarios, como los de las franquicias, las asociaciones o simplemente las mismas MLS, a costa de la simple agencia o del freelance.
El resultado final siempre será a favor de los colectivos y de la colectividad, aunque estas actúen, alguna vez, equivocándose, siempre y cuando no se rompan por la salida de sus miembros, actuando así de forma frágil y vulnerable.
Aprendemos y nos fortalecemos gracias a nuestros errores.
El Antifragil no vive pensando en lo que pasará después de una crisis, porque al final actúa, aprendiendo de sus mismos errores y de los errores de los demás. Al tener siempre un plan de acción goza del desorden y de la incertidumbre de los demás. La cosa más importante es que no pare de actuar y que siga adaptándose y aprovechándose de cualquier tipo de cambios.
En definitiva, ¿Cómo tendremos que actuar para superar un hipotético Cisne Negro que nos está esperando? Y quizás más importante ¿qué tendremos que hacer para pasar incólumes por todas sus eventuales y graves consecuencias?
Fase 1: Utilizaremos toda nuestra fragilidad para sopesar y prevenir el riesgo que tendremos que soportar para efectuar los cambios necesarios.
Fase 2: Utilizaremos nuestra resiliencia aguantando el “chapuzón” gracias a nuestras dotes de paciencia, positividad y flexibilidad. Con nuestra robustez absorberemos cualquier tipo de impacto porque tenemos bien hechas nuestras previsiones de números de ventas y de fluidez de caja. Utilizando las reuniones rutinarias tendremos siempre bien controlado y motivado nuestro equipo. Y, evitaremos las graves situaciones de “hambrunas” de ventas, al tener siempre como prioritario el sistema de captación y el control de nuestra cartera de pisos.
Fase 3: actuaremos de Anti frágiles. A pesar de cualquier adversidad nuestra creatividad y preparación nos ayudarán a sacar beneficios también en los momentos más difíciles e inesperados. El fuerte convencimiento en utilizar un determinado método inmobiliarios, nos ayudará a adelantar cualquier cambio de mercado y a estar siempre por encima de cualquier hipotéticas olas o viento de crisis. (Capítulo 2 y 4 de El árbol de las ventas).
En conclusión y recordando una última vez la teoría de Taleb, hay que estar siempre atento/a porque, si es cierto que de una forma sabremos la fecha de inicio del efecto de un nuevo Cisne Negro, no podremos conocer su fecha final y desconoceremos por completo su duración en el tiempo.
Es decir que, en el momento que bajemos la “guardia” siempre estaremos en riesgo de ruptura, delante de un cambio imprevisto y repentino al cual no estaremos preparados. El sistema que yo te propongo para transformarte en un anti frágil, es de proceder delante de cualquier hipotético Cisne Negro utilizando una forma circular, más que una linear.
Un método específico en lo que está previsto siempre una primera parte con un arranque inicial dedicado a la recogida de las informaciones. Una segunda empleada a las tomas de contactos y conocimientos específicos. Una tercera aplicada al control y a la gestión. Y una última, la cuarta, destinada al cierre, que a su vez es el inicio de un nuevo ciclo.
Te aconsejo aplicar este método y su ciclo desde el principio, todos los días, de una forma rutinaria y repetida, porque al no saber exactamente lo que ocurrirá mañana, tendrás que centrarte en tu presente, adaptándote al momento, ya que cada situación es parecida pero siempre diferente de la de ayer.